Больше 150 откликов на одну квартиру

С начала 2021 года арендная плата в Германии выросла на 1,8 процента, а на квартиры в новостройках – на 2,1 процента. Это рекорд за последние пять лет. Одна из наиболее драматичных ситуаций на рынке недвижимости развивается в немецкой столице. За последние десять лет стоимость недвижимости для покупки выросла чуть ли не вдвое, равно как и стоимость арендной платы. Несмотря на это конкуренция за свободную жилплощадь в Берлине выше, чем на место в престижном вузе – на одну квартиру в Берлине откликается в среднем 158 желающих. В Гамбурге, где стоимость жилья в среднем на 1,5 евро выше, чем в немецкой столице, на одну квартиру приходится около 41 отклика, а в Мюнхене – всего 26 откликов.

Показать изображение крупным планом

Закрыть

Как сообщает организация по правам квартиросъемщиков, найти доступную по стоимости квартиру в немецких городах все сложнее. "Все больше квартиросъемщиков просто не может себе позволить съемную квартиру или может позволить с большим трудом", – считает президент организации Лукас Зибенкоттен (Lukas Siebenkotten). По его словам, чтобы покрыть дефицит жилья необходимо строить по меньшей мере 80 000 социальных квартир в год. В целом в Германии не хватает около 630 000 квартир.

Берлинский проект Mietendeckel: провальный эксперимент

Чтобы хоть как-то остановить бешеные темпы роста на арендное жилье летом 2019 года берлинский Сенат ввел ограничение арендной платы в Берлине – так называемый проект под названием Mietendeckel, который установил максимальную верхнюю границу арендной платы для разных типов жилья в немецкой столице. Собственники жилья были вынуждены снизить аренду, некоторые из них предпочитали и вовсе не сдавать жилье на это время, чем сдавать себе в убыток. В конечном итоге в апреле этого года Федеральный конституционный суд в Карлсруэ признал это решение незаконным, поскольку решение о подобной регулировке должно приниматься на федеральном уровне, а не на уровне отдельных земель.

Многим берлинцам пришлось возвращать неустойки, на некоторые выплаты в размере до 5-6 тысяч евро Сенат предоставил беспроцентный кредит, поставив многих людей, которые поверили Сенату и не откладывали сэкономленные деньги на случай отмены закона, буквально на грань нищеты.

Ограничения на федеральном уровне

Провальный проект берлинского Сената обошелся налогоплательщикам в пять миллионов евро. Однако накануне выборов в Бундестаг эту идею подхватили некоторые политики из рядов социал-демократов и немецкой партии “Левых”. В итоге намерение защитить права арендаторов стало одним из пунктов коалиционного соглашения по итогам выборов. Среди прочего новое правительство планирует сохранить до 2029 года так называемый "тормоз цен на аренду жилья" (Mietpreisbremse): арендная плата не должна более чем на 10 процентов превышать среднюю арендную платы по региону. Однако плюсы подобной инициативы во многом сводятся на нет исключениями из правил. Так, Mietpreisbremse не действуют в случае, если предыдущие жильцы платили более высокую арендную плату, если собственник модернизировал жилье, если квартира меблирована. Действие "тормоза" не распространяется и на новостройки, сданные в эксплуатацию с 2014 года.

Ряд других решений нового правительства, однако, может принести более конкретную пользу. В свете резко возросших цен на газ и нефть правительство одобрило единовременную выплату в размере от 135 евро и выше (в зависимости от количества жильцов) в счет расходов на отопление. Другим важным шагом стало предписание городам с населением свыше 100 тысяч составить качественный и транспарентный реестр цен на аренду. Это как раз та мера, которая позволит оспаривать завышенную стоимость арендной платы. В настоящий момент подобные сводные данные существуют лишь в 38 процентах крупных немецких городов. Их нет, например, для Дюссельдорфа и Кёльна.

Показать изображение крупным планом

Закрыть

Цель, однако, поддержать не только арендаторов, но и владельцев жилья и потенциальных арендодателей. В этом отношении, правда, пока больше вопросов, чем устраивающих большинство ответов. Правительство выступило с инициативой увеличить до 400 тысяч ежегодный прирост нового жилья в стране и вводит ряд мер по стимуляции спроса на собственные квадратные метры – арендодатели, между тем, по-прежнему сталкиваются с большим числом трудностей.

Во-первых, качественного жилья в Германии не так много – многие эффектные жилые постройки кайзеровской эпохи (так называемые Altbau) были полностью разрушены во время Второй мировой войны, построенное на скорую руку послевоенное жилье не отличалось ни благовидным дизайном (большинство выглядят как советские хрущевки), ни особым качеством стройматериалов. Сегодня же новостройки строят в основном премиум-класса, что никак не помогает решить проблему доступности жилья.

Вторая существенная проблема – политика Германии, законодательно поддерживающая квартиросъемщиков. Так, например, если у квартиры сменяется собственник, то это никак не влияет на положение жильца. Новый собственник не может разорвать текущий контракт просто так, для этого ему нужно объявить о своем намерении лично воспользоваться недвижимостью (так называемое положение об Eigenbedarfskündigung). Однако если в квартире проживает пожилой человек или, например, многодетная семья, то суд вполне может принять решение в пользу жильца и отказать в выселении.

55 процентов жителей Германии снимают квартиру

Показать изображение крупным планом

Закрыть

Совокупность факторов, включая политику в отношении прав арендодателей, привела к тому, что в Германии рекордно низкий в Европе процент владения собственностью. Лишь около 45 процентов немецких домохозяйств являются собственниками своего жилья. Еще ниже этот показатель только в соседней Швейцарии. От покупки собственных квадратных метров многих немцев удерживает также и достаточно высокий налог на покупку квартиры или земельного участка – в зависимости от федеральной земли он составляет от 3,5 до 6,5 %. То есть например, чтобы купить в немецкой столице квартиру стоимостью 350 тысяч евро, придется заплатить государству налог в размере примерно 20 тысяч евро.

К тому же рынок труда в Германии достаточно распределен, хорошую работу можно найти как в Ганновере, так и в Мюнхене, поэтому многие часто переезжают из одного города в другой и предпочитают не пускать корни по крайней мере пока у них нет детей школьного возраста.

Значимость своего жилья возрастет

Как ни странно, качнуть весы в сторону собственной квартиры может ситуация с коронавирусом. Пандемия и вызванная этим стагнация экономики никак не затормозила активность немецкого рынка недвижимости. Наоборот: проведя год на удаленной работе дома многие немцы пересмотрели свое отношение к собственным четырем стенам. "Значимость квартиры как жизненного пространства после пандемии вырастет", – убежден директор Немецкого института урбанистики Карстен Кюль (Carsten Kühl).

Ирина Михайлина